Neuerungen des Baugesetzes (BG-1): Nutzungsgenehmigungen und Legalisierung von Bauwerken - Was Sie ab dem 01.06.2022 wissen müssen?

Seit dem 01.06.2022, dem Inkrafttreten des Baugesetzes (BG-1), gelten zahlreiche Neuerungen, insbesondere im Bereich der Erlangung von Nutzungsgenehmigungen und der Legalisierung bereits durchgeführter Bauwerke.

Für weitere Fragen zum Baurecht steht Ihnen Rechtsanwalt Jurij Kutnjak telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

Neuerungen und Vereinfachungen des Baugesetzes (BG-1): Erlangung von Baugenehmigungen und Errichtung von temporären Bauwerken

Zum Beispiel besteht nun die Möglichkeit, mit rechtskräftiger (nicht mehr bestandskräftiger) Baugenehmigung eigenverantwortlich mit dem Bau zu beginnen sowie kleinere Umbauten durchzuführen, die über Instandhaltungsarbeiten hinausgehen (z. B. Anbau einer Außentreppe oder Einbau eines Aufzugs) ohne Baugenehmigung, sondern nur aufgrund einer schriftlichen Stellungnahme eines befugten Fachexperten (z. B. Bauingenieur oder Architekt).

Das Gesetz ermöglicht die Errichtung temporärer Lagergebäude neben bestehenden Produktionsgebäuden für maximal drei Jahre ohne Baugenehmigung, nur aufgrund einer Bauanzeige (vorausgesetzt, das Gebäude wird in vorgefertigter Ausführung errichtet).

Für bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 01.06.2022 errichtete temporäre Lagergebäude ohne erteilte Baugenehmigung beginnt ab diesem Tag eine Frist von drei Jahren für die Erlangung der Genehmigung.

Bei Änderungen der Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung für zukünftige Bauherren gilt, dass die Zahlung einer kommunalen Abgabe nicht mehr Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung ist. Der Bauherr kann ab dem 01.01.2024 vor der Anmeldung des Baubeginns eine Bewertung der kommunalen Abgabe beantragen.

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Baugenehmigung für den Abriss eines Gebäudes und Meldung des Baubeginns

Eine Neuigkeit betrifft auch die Regelung, dass für den Abriss eines anspruchsvollen oder weniger anspruchsvollen Gebäudes, das an ein Gebäude auf einem benachbarten Grundstück grenzt oder weniger als einen Meter davon entfernt ist, eine Baugenehmigung erforderlich ist (vor Inkrafttreten des Gesetzes war dies nicht erforderlich). Für alle anderen Abrisse solcher Gebäude reicht weiterhin die Meldung des Baubeginns aus.

Für Investoren von einfachen Gebäuden stellt dies eine wesentliche Neuerung dar (z. B. Vordächern, Garagen, Holzschuppen, Schuppen usw. mit einer Fläche von höchstens 20 m² und einer Höhe und Spannweite von höchstens 4 m) und die Verpflichtung, den Baubeginn bei der zuständigen Gemeinde anstelle der Verwaltungseinheit zu melden. Für alle anderen Meldungen des Baubeginns sind die Verwaltungseinheiten zuständig.

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Vereinfachungen bei der Erlangung der Nutzungsgenehmigung für Einfamilienhäuser nach dem neuen Gesetz, Nutzungsgenehmigung ohne Fassade

Das Gesetz bringt auch wichtige Neuerungen bei der Erlangung der Nutzungsgenehmigung für Einfamilienhäuser mit sich. Anstelle eines Nachweises der Zuverlässigkeit des Gebäudes müssen neben den Unterlagen des durchgeführten Projekts nur noch eine Erklärung des Aufsichtsführenden und des Bauleiters vorgelegt werden, dass die Arbeiten gemäß der Baugenehmigung abgeschlossen sind und das Gebäude die wesentlichen Anforderungen erfüllt. Die Erklärung des Aufsichtsführenden kann auch vorgelegt werden, wenn das Gebäude (insbesondere) keine Fassade (Wärmedämmung) hat. In diesem Fall muss der Investor die erforderlichen Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung durchführen.

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Nutzungsgenehmigung für Einfamilienhäuser, die vor dem 01. 06. 2018 errichtet wurden

Eine wesentliche Neuerung und Begünstigung des Gesetzes ist die Annahme, dass für alle Einfamilienhäuser, die aufgrund einer Baugenehmigung vor dem 01.06.2018 errichtet wurden, automatisch eine Nutzungsgenehmigung vorliegt, die von einem bevollmächtigten Fachexperten bestätigt werden muss. Das Gebäude muss im Kataster der Immobilien eingetragen sein. Auf Antrag des Eigentümers erlässt die zuständige Verwaltungseinheit einen Bescheid darüber, dass das Gebäude nach dem Gesetz eine Nutzungsgenehmigung hat.

Eine ähnliche Regelung gilt für bestehende Gebäude, die vor dem 01.01.2005 gemäß einer Baugenehmigung errichtet wurden. Auf Antrag des Investors oder Eigentümers wird für diese Gebäude oder Teile des Gebäudes eine Nutzungsgenehmigung erteilt, sofern er im Kataster der Immobilien eingetragen ist. Dem Antrag muss eine Erklärung des bevollmächtigten Fachexperten sowie ein Nachweis über die Ausführung des Gebäudes gemäß der Baugenehmigung (und es darf keine behördliche Maßnahme im Zusammenhang mit unsicherem Bauen ergriffen worden sein) beigefügt werden.

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Baugesetz (GZ-1): Außerordentliche Legalisierung und neue Möglichkeiten für Eigentümer illegaler Gebäude

Die Regelungen zur sogenannten "außerordentlichen Legalisierung" bleiben in Bezug auf die Rechte und Pflichten der Eigentümer bestehender illegaler Gebäude im Wesentlichen unverändert. Das Baugesetz sieht zusätzliche Möglichkeiten für Fälle vor, die nach dem bisherigen Baugesetz keine rechtliche Grundlage hatten. Gemäß den Bestimmungen des GZ-1 ist es auch möglich, einen Teil eines illegalen Gebäudes zu legalisieren, der klar vom legalen Teil getrennt werden kann. Die Erteilung eines Legalisierungsbescheids ist nur für einen Teil des Gebäudes möglich, wenn das Gebäude oder der Teil des Gebäudes mindestens bis zur Rohbauphase bis zum 17.11.2017 errichtet wurde. Der Antrag auf Legalisierung muss bei der Verwaltungseinheit bis zum 01.06.2027 eingereicht werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung sind: die Fertigstellung des Gebäudes bis zur Erteilung der Genehmigung, die Sicherstellung der minimalen kommunalen Versorgung des Gebäudes, Stellungnahmen der zuständigen Institutionen zur Dokumentation zur Erlangung der Baugenehmigung (Gemeinde, staatliche Stelle, Träger öffentlicher Befugnisse), Zahlung der kommunalen Abgabe, Entschädigung für Degradierung und Inbesitznahme sowie Eintragung des Gebäudes in das Kataster der Immobilien. Dem Antrag ist eine außerordentlich vereinfachte Dokumentation zur Legalisierung beizufügen.

Für Gebäude oder Teile von Gebäuden beider oben genannter Arten außerordentlicher Legalisierungen (sowohl für solche mit einem Legalisierungsbescheid als auch für langjährig bestehende Gebäude) gilt, dass sie nicht illegal oder nicht konform sind und eine Nutzungsgenehmigung gemäß dem Gesetz haben.

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Vereinfachte Legalisierung langjährig bestehender Gebäude gemäß dem neuen Baugesetz (GZ-1)

Die Legalisierung langjährig bestehender Gebäude ist noch einfacher. Gemäß den Bestimmungen des GZ-1 wurde das Baujahr dieser Gebäude von 1998 auf 2005 verschoben. Vor der Erteilung einer Genehmigung für ein langjährig bestehendes Gebäude müssen die kommunale Abgabe und die Entschädigung für Degradierung und Inbesitznahme gezahlt werden sowie eine Aufnahme des bestehenden Zustands und ein Bericht zur Eintragung in das Kataster der Immobilien vorgelegt werden, sofern das Gebäude noch nicht eingetragen ist. Aufgrund der Vereinfachung des Verfahrens und weniger strenger Bedingungen ist die Genehmigung für ein langjährig bestehendes Gebäude bedingt gültig. Die Genehmigung kann auf Verlangen der Regierung oder der Gemeinde ohne Schadensersatzpflicht ausnahmsweise und wenn dies zum Schutz des öffentlichen Interesses dringend erforderlich ist, aufgehoben werden.

Mit den Bestimmungen des GZ-1 erweitert sich der Katalog der Vorteile für Investoren, wobei ihre Rechte nach dem bisher geltenden Gesetz nicht aufgehoben werden. Auf ausdrücklichen Wunsch und Antrag der Investoren werden die Verfahren, die vor dem 01.06.2022 im Gange waren, gemäß den Bestimmungen des GZ-1 abgeschlossen.

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