Dingliche Dienstbarkeit und Ersitzung: Erwerb des Rechts zur Nutzung eines Weges auf benachbartem Grundstück

Es gibt viele Fälle, in denen der Weg zu einem Grundstück über das benachbarte Grundstück verläuft, aber die Nutzung des Weges nicht ausdrücklich zwischen den Nachbarn bzw. Eigentümern der benachbarten Grundstücke vereinbart wurde. Der Weg entsteht beispielsweise einfach durch jahrelange regelmäßige Nutzung.

Die Nutzung eines Weges auf dem benachbarten Grundstück kann vertraglich vereinbart sein (z.B. durch einen Dienstbarkeitsvertrag, der im Grundbuch eingetragen ist), aber dies ist keine zwingende Voraussetzung für das Bestehen des Rechts zur Wegnutzung. Probleme können z.B. bei Eigentumswechseln der Grundstücke, der Instandhaltung und der Wegnutzungsgebühr auftreten.

Das Recht zur Nutzung eines Weges auf dem benachbarten Grundstück kann auch ohne ausdrückliche Vereinbarung mit dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks erworben werden, nämlich durch Ersitzung, was eine besondere Art des Erwerbs des Wegerechts darstellt.

Dingliche Dienstbarkeit ist das Recht des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks, das fremde Grundstück zu nutzen oder daraus Nutzungsleistungen zu verlangen bzw. vom jeweiligen Eigentümer der dienenden Sache zu verlangen, bestimmte Handlungen zu unterlassen oder zu gestatten, die er sonst auf seinem eigenen Grundstück ausüben könnte.

Es ist auf jeden Fall ratsam, dass die Nachbarn den Weg einvernehmlich festlegen (Verlauf, Nutzungsart, Instandhaltung, Wegnutzungsgebühr) und einen Dienstbarkeitsvertrag abschließen, aufgrund dessen die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wird.

Auch wenn der Weg schon lange besteht, aber die Dienstbarkeit nicht im Grundbuch eingetragen ist, können die Eigentümer der benachbarten Grundstücke nachträglich eine Vereinbarung über die Wegnutzung, Instandhaltung, Zahlung der Wegnutzungsgebühr usw. treffen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann und zwischen den Eigentümern ein Streit entsteht, muss der Streit vor Gericht gelöst werden.

Dies kann der Fall sein, wenn die Dienstbarkeit durch Ersitzung entstanden ist, d.h. wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Dienstbarkeit in gutem Glauben zehn Jahre lang tatsächlich ausgeübt hat. Er hat es in gutem Glauben ausgeübt, wenn er nicht wusste, dass er den Weg auf fremdem Grundstück benutzt. Wenn er wusste, dass sich der Weg auf fremdem Grundstück befindet, kann er die Ersitzung nach zwanzig Jahren geltend machen, vorausgesetzt, der Eigentümer der dienenden Sache hat dem nicht widersprochen.

Bei rechtlichen Fragen zur Feststellung des Bestehens der Dienstbarkeit, zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags und zur Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch, zum Verlauf des Weges, zur Wegnutzungsgebühr usw., kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht und stellen Sie sicher, dass Sie gemeinsam die geeignete Lösung für Ihren Fall finden.

Beschränkungen der Ersitzung von dinglichen Dienstbarkeiten: Was Sie vor dem Erwerb des Dienstbarkeitsrechts wissen müssen

Die Ersitzung einer dinglichen Dienstbarkeit ist nicht möglich, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Vertrauen des Eigentümers oder unmittelbaren Besitzers der dienenden Sache missbraucht hat, die Dienstbarkeit mit Gewalt oder List ausgeübt wurde oder die Dienstbarkeit bis auf Widerruf gewährt wurde.

Das Recht, vom Eigentümer der dienenden Sache zu verlangen, bestimmte Handlungen zu unterlassen, die er sonst auf seinem eigenen Grundstück ausüben könnte (sogenannte negative Dienstbarkeiten), kann nicht durch Ersitzung erworben werden.

In solchen Fällen ist es z.B. nicht möglich, das Wegerecht auf dem benachbarten Grundstück durch gesetzliche Ersitzung zu erlangen.

Bei rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Ersitzung kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und stellen Sie sicher, warum er die richtige Wahl für Ihren Fall ist.

Klage auf Feststellung oder Beendigung einer Dienstbarkeit

Wenn die Voraussetzungen für die Ersitzung einer Dienstbarkeit erfüllt sind (z.B. guter Glaube, tatsächliche Ausübung über 10 oder 20 Jahre) und der Eigentümer der dienenden Immobilie dem Bestehen widerspricht, hat der Berechtigte der Dienstbarkeit gegenüber dem Eigentümer der dienenden Sache das Recht, mit einer Klage die Feststellung des Bestehens der Dienstbarkeit durch das zuständige Gericht zu verlangen.

Wenn der Dienstbarkeitsweg nicht mehr benötigt wird, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks das Recht, mit einer Klage die Beendigung der Dienstbarkeit und die Löschung aus dem Grundbuch zu verlangen.

Wenn Sie rechtliche Hilfe bei der Regelung des Dienstbarkeitswegs und der Durchsetzung des Rechts im Gerichtsverfahren benötigen, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und stellen Sie sicher, warum er die richtige Wahl für Ihren Fall ist.

Ausübung der Dienstbarkeit

Die dingliche Dienstbarkeit muss auf eine Weise ausgeübt werden, die die dienende Sache, z.B. das Grundstück, auf dem sich der Weg befindet, möglichst wenig beeinträchtigt.

Wenn für die Ausübung der Dienstbarkeit eine Handlung erforderlich ist (z.B. Instandhaltung des Weges), trägt die Instandhaltung in der Regel der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Für rechtliche Hilfe bei der Regelung der Ausübung der Dienstbarkeit und der Durchsetzung des Rechts im Gerichtsverfahren kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und stellen Sie sicher, warum er die richtige Wahl für Ihren Fall ist.

Errichtung und Bedingungen für den Notweg und dessen Eintragung im Grundbuch

Ein Notweg ist eine besondere Form der dinglichen Dienstbarkeit, die in der Regel im außerstreitigen Verfahren vom Gericht festgelegt wird. Der Eigentümer eines Grundstücks, das keinen angemessenen Zugang zu öffentlichen Straßen, öffentlicher Infrastruktur (wie kommunale und andere Netzwerke) hat oder bei dem eine solche Verbindung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre, hat das Recht, vor Gericht die Einrichtung eines Notweges und dessen Eintragung im Grundbuch zu verlangen.

Für die Einrichtung eines Notweges müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Das Grundstück hat keine Verbindung zu öffentlichen Netzwerken (Straßen, Versorgungsleitungen usw.) oder eine solche Verbindung besteht, ist jedoch für eine regelmäßige Bewirtschaftung und Nutzung des herrschenden Grundstücks ungeeignet,
• Der Notweg beeinträchtigt oder behindert nicht in erheblichem Maße die Nutzung oder Ausbeutung des betroffenen Grundstücks,
• Die Einrichtung eines Notweges bringt dem herrschenden Grundstück einen größeren Nutzen als der Schaden, der durch die Einrichtung des Notweges auf dem belasteten Grundstück entsteht.
• Der Berechtigte eines Notweges ist verpflichtet, dem Eigentümer des belasteten Grundstücks eine angemessene Entschädigung zu zahlen, sofern nichts anderes vereinbart ist.

 

Für rechtliche Unterstützung bei der Regelung eines Notweges und der Durchsetzung des Rechts im gerichtlichen Verfahren kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht und stellen Sie sicher, dass er die richtige Wahl für Ihren Fall ist.

Wie beeinflusst das Wohnrecht den Verkauf und das Eigentum an einer Immobilie?

Das Wohnrecht ist eine Art persönlicher Dienstbarkeit an einer Immobilie, dass dem Inhaber das Recht zur Nutzung einer fremden Wohnung oder eines Hauses, in der Regel bis zu seinem Tod und kostenlos, gewährt. Die Regelung eines Wohnrechts erfolgt häufig bei Schenkungs- oder Kaufverträgen zwischen Familienmitgliedern, bei denen sich die Vertragsparteien darauf einigen, dass der Schenker oder Verkäufer das Recht hat, bis zum Tod in der geschenkten oder verkauften Wohnung zu wohnen (z. B. Großeltern oder Eltern behalten das Wohnrecht in der von ihnen bewohnten Wohnung oder im Haus). Das Wesentliche dabei ist, dass der Berechtigte des Wohnrechts keine Angst haben muss, ohne ein Dach über dem Kopf dazustehen.

Das Wohnrecht beschränkt zwar nicht die rechtliche Verfügung über die Wohnung (z. B. Verkauf, sofern dies nicht ausdrücklich als Veräußerungsverbot vereinbart ist), stellt jedoch eine Belastung dar, die den Verkauf der Immobilie an Dritte tatsächlich erschwert, da das Wohnrecht mit dem Eigentum übertragen wird.

Wenn Sie rechtliche Hilfe bei der Regelung eines Wohnrechts oder eines Hauses benötigen, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und stellen Sie sicher, dass er die richtige Wahl für Ihren Fall ist.

Bedingungen für das Erlöschen einer dinglichen Dienstbarkeit: Rechtsgeschäft, gerichtliche Entscheidung, geänderte Umstände

Eine dingliche Dienstbarkeit kann aufgrund eines Rechtsgeschäfts zwischen den Eigentümern des herrschenden und des belasteten Grundstücks und durch Löschung im Grundbuch erlöschen. Sie kann auch aufgrund eines gerichtlichen Beschlusses oder aufgrund gesetzlicher Bestimmungen erlöschen.

Wenn eine dingliche Dienstbarkeit nutzlos wird oder sich die Umstände, unter denen sie errichtet wurde, wesentlich verändern, kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks mit einer Klage das Erlöschen der dinglichen Dienstbarkeit verlangen.

Eine dingliche Dienstbarkeit erlischt auch aufgrund der Nichtausübung, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sie drei Jahre hintereinander nicht ausübt und der Eigentümer des belasteten Grundstücks ihrer Ausübung widerspricht.

Wenn das herrschende Grundstück geteilt wird, bleibt die dingliche Dienstbarkeit zu Gunsten aller Teile des Grundstücks bestehen. Wenn das belastete Grundstück geteilt wird, bleibt die dingliche Dienstbarkeit nur auf denjenigen Teilen bestehen, auf denen sie ausgeübt wurde.

Wenn Sie rechtliche Hilfe bei der Regelung eines Notweges oder der Beendigung einer dinglichen Dienstbarkeit benötigen, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und stellen Sie sicher, dass er die richtige Wahl für Ihren Fall ist.