Der Verkauf einer Immobilie stellt eine entgeltliche Übertragung des Eigentums an der Immobilie dar und damit die Grundlage für die Bemessung der Immobilientransaktionssteuer gemäß den Bestimmungen des Immobilientransaktionssteuergesetzes.

Als Übertragung von Immobilien gilt auch der Austausch einer Immobilie gegen eine andere (Tauschvertrag), die Erlangung des Eigentums aufgrund von Ersitzung, die Anerkennung des Eigentums infolge des Überschreitens der Grenze oder der Erhöhung des Wertes der Immobilie, die Übertragung des Eigentums bei der Teilung des Miteigentums (von dem Teil, den der einzelne Miteigentümer bezahlt bekommen hat, z.B. bei der Erbschaftsvereinbarung zur Teilung und Trennung des Nachlasses) usw.

Steuerschuldner

Der Steuerschuldner ist der Verkäufer der Immobilie. Im Verfahren hat auch der Käufer die Stellung einer Partei, wenn er die Verpflichtung zur Zahlung der Steuer im Vertrag übernommen hat, aber der Steuerschuldner bleibt der Verkäufer!

Der Verkäufer muss innerhalb von 15 Tagen nach Abschluss des Vertrages eine Anzeige zur Bemessung der Immobilientransaktionssteuer beim Steueramt einreichen, in dessen Bereich die Immobilie liegt.

Der Anzeige müssen der Kaufvertrag und, falls die Immobilie noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, auch ein Nachweis über die Art der Erwerbung dieser Immobilie (Verkaufskettenverträge) beigefügt werden.

Steuerbasis und Steuersatz

Die Steuerbasis ist der Verkaufspreis der Immobilie, d.h. alles, was die Zahlung darstellt, die der Verkäufer vom Käufer für den Immobilienverkauf erhalten hat oder erhalten wird. Wenn der Verkaufspreis nicht dem Preis entspricht, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht auf dem freien Markt erzielt werden könnte, ist die Steuerbasis der Wert der Immobilie, den das Finanzamt im Verfahren zur Steuerbemessung feststellt.

Wenn der Steuerpflichtige mit der Höhe der so ermittelten Steuerbasis nicht einverstanden ist, hat er das Recht zu verlangen, dass der geschätzte individuelle Marktwert der Immobilie als Steuerbasis berücksichtigt wird. In diesem Fall trägt der Steuerpflichtige die Kosten für die Bewertung der Immobilie.

Der Steuersatz beträgt 2 % der Steuerbasis (sofern bei dem Verkauf keine Umsatzsteuer berechnet oder gezahlt wurde).

Steuerbefreiungen

Nach dem Gesetz ist keine Immobilientransaktionssteuer zu zahlen für den Transfer von Immobilien:

• bei der Aufteilung von Vermögen zwischen Ehepartnern und Lebenspartnern bei Beendigung oder während der Ehe oder Lebenspartnerschaft oder registrierter gleichgeschlechtlicher Partnerschaft,
• bei der Auflösung eines Vertrags über den Transfer von Immobilien,
• bei der Übertragung von Immobilien als Sachkapital bei Gründung oder Kapitalerhöhung einer juristischen Person,
• bei der Aufteilung von Vermögen (Immobilien) zwischen Gesellschaftern oder Aktionären in Liquidationsverfahren,
• bei Enteignungen etc.

 

Frist für die Steuerzahlung und Bescheinigung über die Steuerzahlung

Das Finanzamt erhebt die Steuer durch Bescheid. Der Steuerpflichtige muss die festgesetzte Steuer innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung des Bescheids zahlen. Sie können auch einen Rechtsanwalt bevollmächtigen, um die Steuererklärung einzureichen und Sie im Steuerfestsetzungsverfahren zu vertreten.

Nach Zahlung der Steuer bestätigt das Finanzamt auf dem Original des Vertrags, dass die Steuer bemessen und gezahlt wurde. Ohne eine Bescheinigung über die gezahlte Immobilientransaktionssteuer können die Unterschriften auf dem Vertrag nicht notariell beglaubigt und das Verfahren zur Eintragung des Eigentumsrechts an der Immobilie im Grundbuch nicht durchgeführt werden.

Wenn der Vertrag aufgelöst wird, bevor der Transfer zum neuen Erwerber erfolgt, oder das Gericht ihn durch Urteil für ungültig erklärt, hat der Steuerzahler das Recht, die Rückerstattung der gezahlten Steuer zu verlangen.

Für die Beratung bezüglich der Vertretung im Steuerverfahren rufen Sie den Rechtsanwalt Jurij Kutnjak während der Bürozeiten unter der Telefonnummer 00 386/2/25-23-780 an oder schreiben Sie eine E-Mail an info@odvetnik-kutnjak.si.