Wenn eine natürliche Person, die diese Immobilie nach dem 01.01.2002 erworben hat, eine Immobilie verkauft, ist sie auch verpflichtet, den Kapitalgewinn gemäß den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes zu ermitteln.

So kann neben der Immobilientransaktionssteuer auch die Einkommensteuer auf den Kapitalgewinn bei der Veräußerung der Immobilie fällig sein.

Die Veräußerung von Immobilien wird besteuert, unabhängig davon, ob die Immobilie in verändertem oder unverändertem Zustand veräußert wurde. Jede Veräußerung (insbesondere Verkauf von Kapital, Schenkung von Kapital, Tausch von Kapital) gilt als Veräußerung von Kapital.

Der Kapitalgewinn wird ermittelt, wenn der Verkäufer oder Schenkende der Immobilie eine natürliche Person ist.

Wann wird die Veräußerung von Immobilien besteuert?

Jede Veräußerung von Immobilien ist steuerpflichtig: Verkauf, Schenkung, Tausch und Kapitalerhöhung einer Gesellschaft durch Sacheinlage.

Ausnahmen sind:

• Übertragung von einer verstorbenen Person auf einen Erben gemäß den Erbschaftsbestimmungen, wenn Rechte aufgrund des Todes einer natürlichen Person geltend gemacht werden,
• Veräußerung gemäß einem Vertrag über lebenslange Versorgung und einem Rentenvertrag,
• Veräußerung gemäß einem Schenkungsvertrag für den Todesfall,
• Übertragungen aufgrund von Enteignungen,
• Übertragung an Kreditnehmer oder Pfandgläubiger und
• Übertragung in Zwangsausgleichsverfahren.

 

Die Besteuerung von Einkommen aus der Veräußerung einer Wohnimmobilie, in der der Steuerpflichtige einen ständigen Wohnsitz gemeldet hat und die er besaß und in der er tatsächlich mindestens die letzten drei Jahre vor der Veräußerung gelebt hat, ist ebenfalls ausgenommen.

Die Befreiung kann nicht geltend gemacht werden, wenn die Immobilie vermietet war oder für geschäftliche Aktivitäten genutzt wurde.

Steuerbemessungsgrundlage bei der Kapitalgewinnsteuer

Es ist wichtig, den Unterschied zwischen dem Wert des Kapitals (Immobilie) zum Zeitpunkt der Veräußerung und dem Wert des Kapitals (Immobilie) zum Zeitpunkt der Erwerbung zu beachten.

Der Wert des Kapitals bei der Akquisition repräsentiert den Anschaffungswert der Immobilie und alle Kosten, wie Investitionen, Instandhaltung und Bewertungskosten bei der Akquisition der Immobilie (bis zu 188,00 EUR). Auch Steuern, die der Steuerpflichtige bei der Erwerbung der Immobilie gezahlt hat (d. h. Immobilientransaktionssteuer und Erbschafts- und Schenkungssteuer), werden berücksichtigt.

Als Datum des Erwerbs gilt das Datum des Vertragsabschlusses oder eines anderen Rechtsgeschäfts oder das Datum der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung (z. B. Datum der Rechtskraft des Erbschaftsbeschlusses).

Der Verkaufswert gilt als Wert des Kapitals zum Zeitpunkt der Veräußerung, der um die Steuer, die der Steuerpflichtige bei der Veräußerung gezahlt hat, und um die Kosten einer möglichen Bewertung bis zu 188,00 EUR reduziert wird.

Wenn der Unterschied zwischen dem Wert des Kapitals zum Zeitpunkt der Veräußerung und dem Wert des Kapitals zum Zeitpunkt der Erwerbung positiv ist, wird die endgültige Steuerbemessungsgrundlage als Differenz festgelegt, die um die standardisierten Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräußerung des Kapitals verbunden sind, reduziert wird. Die standardisierten Kosten werden in einer Höhe anerkannt, die als Summe von 1 % des Anschaffungswerts der Immobilie und 1 % des Werts der Immobilie zum Zeitpunkt der Veräußerung festgelegt wird.

Standardisierte Kosten werden nicht anerkannt, wenn bei der Veräußerung ein Verlust realisiert wird. Durch die Anerkennung von standardisierten Kosten zum Zwecke der Besteuerung von Kapitalgewinnen mit der Einkommenssteuer kann kein Verlust realisiert werden, der mit einer positiven Steuerbemessungsgrundlage (Gewinnen) aus der Veräußerung anderer Kapitalanlagen verrechnet werden könnte.

Was ist der Steuersatz?

Der Steuersatz hängt von der Dauer des Besitzes der Immobilie ab.

Der allgemeine Steuersatz beträgt 25 %. Für jeweils abgeschlossene fünf Jahre des Immobilienbesitzes sinkt der Steuersatz. Nach fünf Jahren Immobilienbesitz beträgt der Steuersatz 20 %, nach zehn Jahren sinkt er auf 15 %. Wenn Steuerpflichtige die Immobilie mehr als 15 Jahre (früher 20 Jahre) besitzen, beträgt der Steuersatz 0 %.

Das Gesetz erlaubt auch eine Aufschiebung der Steuerpflichtfeststellung. Dies ist möglich, wenn der Steuerpflichtige die Immobilie seinem Ehepartner oder Kind schenkt oder wenn es sich um eine unentgeltliche Übergabe gemäß einem Übergabevertrag handelt. In diesem Fall wird die Steuerpflichtfeststellung bis zur nächsten steuerpflichtigen Veräußerung der geschenkten Immobilie durch den Ehepartner oder das Kind aufgeschoben. In diesem Fall gelten das Datum und der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Schenker als Wert und Datum der Übernahme.

Ist eine Bewertung obligatorisch?

Eine Bewertung ist nicht obligatorisch, aber in bestimmten Fällen empfehlenswert, da der Steuerpflichtige auf diese Weise leichter den Marktwert bei Erwerb oder Veräußerung nachweisen kann (zum Beispiel im Falle einer Erbschaft, eines Tauschs oder einer Schenkung). Bei Verkauf einer geerbten Immobilie innerhalb der ersten Erbfolge kommt es in der Praxis häufig vor, dass die Steuerpflichtigen durch eine Bewertung den Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übernahme nachweisen müssen, da der Wert der Immobilie in der Erbschaftsentscheidung nicht definiert ist und nur der Wert des gesamten geerbten Vermögens angegeben ist.

Steuerpflichtiger

Steuerpflichtige (natürliche Personen, die eine Immobilie veräußern) müssen die Erklärung innerhalb von 15 Tagen nach der Veräußerung der Immobilie abgeben, unabhängig davon, ob die Immobilie in verändertem oder unverändertem Zustand veräußert wurde. Eine Erklärung muss nicht abgegeben werden, wenn die Immobilie nach fünfzehn Jahren des Eigentums veräußert wurde. Für rechtliche Beratung und Vertretung im Steuerverfahren können Sie einen Immobilienanwalt bevollmächtigen.

Jede Veräußerung einer Immobilie, insbesondere der Verkauf einer Immobilie, die Schenkung einer Immobilie oder der Tausch einer Immobilie, gilt als steuerpflichtige Veräußerung.

Steuersubjekte, die in Slowenien ansässig sind, müssen eine Erklärung abgeben, wenn sie eine Immobilie veräußern, die sich auf dem Gebiet der Republik Slowenien befindet, oder wenn sie eine Immobilie im Ausland veräußern.

Nicht in Slowenien ansässige Personen müssen eine Erklärung abgeben, wenn sie eine Immobilie veräußern, die sich auf dem Gebiet Sloweniens befindet.

Erklärung zur Festsetzung der Einkommensteuer

Ein Rechtsanwalt kann für den Steuerpflichtigen eine Erklärung zur Festsetzung der Einkommensteuer auf den Kapitalgewinn einreichen. Die Erklärung muss innerhalb von 15 Tagen nach der Veräußerung der Immobilie auf dem vorgeschriebenen Formular eingereicht werden, das Sie auf der Website der Finanzverwaltung finden: https://edavki.durs.si/EdavkiPortal/openportal/CommonPages/Opdynp/PageD....

Eine verspätete Einreichung der Erklärung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, für die eine Geldstrafe vorgesehen ist. Bei Selbstdeklaration ist der Steuerpflichtige nicht für das Vergehen verantwortlich, muss aber die Steuerschuld zusammen mit Zinsen erfüllen.

Für eine Beratung und einen Termin zur Vertretung in steuerlichen Verfahren rufen Sie den Rechtsanwalt Jurij Kutnjak während der Geschäftszeiten unter der Telefonnummer 00 386/2/25-23-780 an oder schreiben Sie eine E-Mail an info@odvetnik-kutnjak.si.