Abschluss eines Mietvertrags (Pachtvertrags): Rechtliche Anforderungen, Pflichten und Besonderheiten

Mit dem Mietvertrag (Pachtvertrag) verpflichtet sich der Vermieter (Verpächter), dem Mieter (Pächter) eine bewegliche oder unbewegliche Sache (Wohnung, Haus, Grundstück) zur Nutzung zu überlassen, und der Mieter (Pächter) verpflichtet sich, dafür Miete (Pacht) zu zahlen.

Die Parteien können in den Mietvertrag auch eine Klausel über die Möglichkeit des Kaufs des Mietobjekts aufnehmen, wobei die gezahlte Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird und der Mieter nach einer bestimmten Zeit das Mietobjekt kaufen und dessen Eigentümer werden kann.

Die gleichen Regeln, die für die Anmietung einer Wohnung gelten, gelten auch für die Anmietung eines Einfamilienhauses.

Der Mietvertrag (Pachtvertrag) muss schriftlich abgeschlossen werden, sonst ist der Vertrag ungültig. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie muss das Vorkaufsrecht des Mieters oder Pächters beachtet werden, da dies die Gültigkeit des Kaufvertrags beeinflusst. Alle diese und andere Umstände und Bedingungen müssen für den gültigen Abschluss oder die Aufhebung eines Mietvertrags berücksichtigt werden.

Wenn Sie rechtliche Hilfe bei der Erstellung eines Miet- oder Pachtvertrags benötigen, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak, der Sie im Prozess des Abschlusses oder der Beendigung des Miet- (Pacht-) Verhältnisses vertreten wird.

Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus

Mit dem Mietvertrag nach dem Obligationenrecht und dem Wohnungsgesetz verpflichtet sich der Vermieter, eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zur Nutzung dem Mieter zu überlassen, und dieser verpflichtet sich, dafür eine bestimmte Miete zu zahlen. Er kann für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden und muss schriftlich vereinbart werden.

Der Mieter ist verpflichtet, die Miete und die Kosten für die regelmäßige Instandhaltung der Wohnung oder des Hauses zu zahlen, z. B. Reinigung, regelmäßige Instandhaltungsarbeiten usw.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zur Nutzung zu überlassen und für die Instandhaltung der Wohnung oder des Hauses zu sorgen, die nicht das Ergebnis des normalen Gebrauchs ist, z. B. die Reparatur von Bauelementen, Fenstern, Zentralheizung usw.

Nur der Eigentümer der Wohnung oder des Hauses kann Vermieter sein, wobei bei einem Wechsel des Eigentums der Wohnung oder des Hauses (z. B. Verkauf, Schenkung) das Mietverhältnis nicht endet und zuerst gilt. Der neue Eigentümer tritt in die Rechtsstellung des Vermieters nach dem bestehenden Mietvertrag ein.

Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden, sein Inhalt wird genau durch das Wohnungsgesetz bestimmt (Vermieter und Mieter, Gegenstand und Dauer des Mietverhältnisses, Höhe der Miete, Kaution, Beendigung und Kündigung des Mietverhältnisses usw.).

Wenn die Wohnung möbliert ist, ist es ratsam, das Inventar im Mietvertrag aufzulisten und ein Übergabeprotokoll zu erstellen.

Wenn Sie rechtliche Hilfe bei der Erstellung eines Mietvertrags für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus benötigen, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und überzeugen Sie sich, warum er die richtige Wahl für Ihren Fall ist.

Kündigung des Mietvertrags

Das Mietverhältnis oder der Vertrag endet aufgrund der Laufzeit des Mietverhältnisses, der einvernehmlichen Aufhebung des Vertrags, der Kündigung des Vertrags und auch im Falle des Endes des Mietobjekts (z. B. durch Feuer oder Erdbeben).

Bis zur Änderung des Wohnungsgesetzes, mit dem Inkrafttreten der Novelle am 19.06.2021, galt die Regelung, dass ein Mietvertrag für eine Wohnung nur aus schuldhaften Gründen gerichtlich gekündigt werden kann.

Für die Kündigung eines Mietvertrags aus schuldhaften Gründen (nur im Falle der Nichtzahlung von Miete und Kosten) ist keine gerichtliche Kündigung mehr erforderlich, sondern die Kündigung erfolgt durch einen schriftlichen Hinweis des Mieters auf die Kündigung des Vertrags. Vor der Kündigung des Mietvertrags ermahnt der Eigentümer den Mieter schriftlich wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag. Wenn der Mieter die Miete innerhalb der festgelegten Frist noch immer nicht zahlt, kann der Vermieter den Vertrag kündigen. Der Vertrag wird gekündigt, wenn die Kündigung dem Mieter zugestellt wird.

Wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt, kann der Eigentümer beim Gericht einen Antrag auf Erteilung eines Räumungsbefehls stellen, dass dem Mieter die Räumung auferlegt wird.

Wenn der Mieter dem Gerichtsbeschluss widerspricht und das Gericht dem Widerspruch stattgibt, wird das Verfahren als reguläres Zivilverfahren mit einer Klage fortgesetzt. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag für eine Wohnung in Form einer direkt vollstreckbaren notariellen Urkunde abgeschlossen wurde.

Wenn der Mieter nach dem Beschluss oder Urteil die Wohnung immer noch nicht räumen und ausziehen möchte, kann der Eigentümer eine Zwangsräumung und Übergabe im Vollstreckungsverfahren (Delogierung) beantragen.

Der Abschluss eines Mietvertrags für eine Wohnung oder ein Haus ist mit zahlreichen rechtlichen Fragen und Risiken verbunden, über die Sie bereits bei Abschluss des Mietvertrags informiert sein müssen, also beginnen Sie nicht selbst, ohne die angemessene rechtliche Hilfe eines Rechtsanwalts. Für die Erstellung eines Mietvertrags für eine Wohnung oder ein Haus und für die Vertretung im Verfahren der Räumung oder Delogierung, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und sichern Sie sich die angemessene rechtliche Hilfe.

Gerichtlicher Beschluss zur Räumung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses

Um eine fremde Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu nutzen, benötigt man eine rechtliche Grundlage, d. h. eine Vereinbarung oder zumindest die Erlaubnis bzw. Zustimmung des Eigentümers der Wohnung oder des Hauses zur Nutzung. In der Regel wird diese rechtliche Grundlage durch einen schriftlich geschlossenen Mietvertrag dargestellt.

Falls dieser nicht vorhanden ist und der Nutzer keine Erlaubnis des Eigentümers zur Nutzung hat, ist die Nutzung illegal, und der Eigentümer hat das Recht, die Räumung der Wohnung oder des Einfamilienhauses vor Gericht zu beantragen. Für die Zeit der illegalen Nutzung kann der Eigentümer vom Nutzer eine Entschädigung für die Nutzung bzw. eine Nutzungsgebühr verlangen, in der Regel in Höhe der Marktmiete.

Wenn der Nutzer (z. B. der ehemalige Mieter) die Wohnung auch nach Erlass einer vollstreckbaren gerichtlichen Entscheidung (Befehl oder Urteil) zur Räumung nicht räumt, kann der Eigentümer beantragen, dass die Räumung im Vollstreckungsverfahren mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers durchgeführt wird (sog. Delogierung). Die Nutzungsgebühr kann er durch Klage im rechtlichen Verfahren geltend machen.

Für die Vertretung im Verfahren im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sowie der Zahlung einer Nutzungsgebühr, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und sichern Sie sich die entsprechende rechtliche Hilfe.

Mietvertrag für Geschäftsräume

Mit dem Inkrafttreten der Novelle des Wohnungsgesetzes am 19.06.2021 ist das Gesetz über Geschäftsgebäude und Geschäftsräume außer Kraft getreten. Dieses gilt jedoch immer noch für Mietverträge, die bis zum 19.06.2021 geschlossen wurden.

Für Mietverträge für Geschäftsräume, die nach dem 19.06.2021 abgeschlossen wurden, gelten nur noch die Bestimmungen des Obligationenrechts für Mietverhältnisse, die die Rechtsstellung der Parteien grundlegend anders regeln als die zwingenden Bestimmungen des Gesetzes über Geschäftsgebäude und Geschäftsräume, z. B. in Bezug auf:

• Minimale Kündigungsfrist (z. B. 1 Jahr bei einem Vertrag auf unbestimmte Zeit);
• Kündigung des Mietvertrags auf gerichtlichem Wege;
• Möglichkeiten zum Rücktritt bzw. zur Kündigung des Mietvertrags;
• Änderung des Vertrags auf bestimmte Zeit in einen Vertrag auf unbestimmte Zeit;

Für bestehende Mietverhältnisse für Geschäftsräume gelten daher derzeit zwei Rechtsregime:

Für Mietverträge, die bis einschließlich 19. 06. 2021 geschlossen wurden, gilt das Rechtsregime nach den Bestimmungen des Gesetzes über Geschäftsgebäude und Geschäftsräume (und nachrangig das Obligationenrecht);

Für Mietverhältnisse bzw. Verträge, die nach dem 19. 06. 2021 geschlossen wurden, gilt nur das allgemeine Rechtsregime für Mietverträge nach den Bestimmungen des Obligationenrechts.

Überlassen Sie den Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrags für Geschäftsräume einem Rechtsexperten. Vermeiden Sie rechtliche Risiken aufgrund mangelnder Fachkenntnisse. Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und überzeugen Sie sich selbst, warum er die richtige Wahl für Ihren Fall ist.