Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks in Slowenien ist es wichtig zu wissen, welche Dokumente Sie benötigen und wo Sie diese erhalten können:
1. Überprüfung des Grundbuchstands
Zunächst ist zu überprüfen, ob der Verkäufer überhaupt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und wenn nicht, ob er zumindest über eine Vertragskette verfügt, die sein Eigentum nachweist und ihm die Eintragung ins Grundbuch ermöglicht. Gibt es bei der Immobilie Eintragungen von Pfandrechten, Beschränkungen, Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Streitigkeiten, Insolvenzen etc.)? Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und diese Informationen können Sie mit etwas Geschick und kostenlos selbst auf der Website des e-Gerichts https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html überprüfen.
2. Überprüfung der Immobiliengenehmigungen
Vor dem Verkauf oder Kauf einer Wohnung, eines Einfamilienhauses, eines Gebäudes muss das Vorhandensein einer rechtskräftigen Baugenehmigung, Nutzungsbescheinigung, Energieausweis, Vorkaufsrechte etc. überprüft werden.
Bei einem Grundstück muss geprüft werden, ob es Raumplanungsbeschränkungen für den Bau auf dem Grundstück gibt, Vorkaufsrechte und eine Bescheinigung über die vorgesehene Nutzung des Grundstücks (früher Standortinformationen), Informationen über den Status von landwirtschaftlichen oder anderweitig geschützten Grundstücken etc. Diese Informationen erhalten Sie bei der Gemeinde, in der die Immobilie liegt, oder bei der zuständigen Verwaltungseinheit. Sie können auch einen Immobilienanwalt beauftragen, der die notwendigen Unterlagen für Sie beschafft.
3. Vereinbarung über den Preis und andere Verkaufsbedingungen
Der Kaufvertrag sollte Bestimmungen über den Preis (Kaufpreis) der Immobilie, die Zahlungsweise, die Zahlung von Steuern, Gebühren, Kosten für die Erstellung, Beglaubigung, die Frist und Art der Übergabe des Besitzes, die Bedingungen und Folgen der Nichterfüllung des Vertrags (Entschädigung, Rückzahlung des Kaufpreises, Schadenersatz etc.), Sicherheiten (Vertragsstrafe, Hypothek, Zahlung des Kaufpreises vor Übergabe des Besitzes etc.) enthalten.
4. Unterzeichnung des Kaufvertrags
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags entsteht die rechtliche Grundlage für die Übertragung des Eigentumsrechts mit den Pflichten des Verkäufers und des Käufers, die jedoch noch nicht ausreichend für die Übertragung des Eigentums durch Eintragung ins Grundbuch ist. Es wird empfohlen, dass der Kaufvertrag bereits eine grundbuchrechtliche Genehmigung bzw. eine Intabulationsklausel enthält, da diese die Umschreibung des Eigentumsrechts auf den Käufer im Grundbuch ermöglicht.
5. Zahlung der Steuer
Die Immobilientransaktionssteuer in Höhe von 2% ist vom Verkäufer zu zahlen (vom Käufer nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde), in bestimmten Fällen auch die Mehrwertsteuer und die Kapitalertragsteuer.
Der Antrag bzw. die Steuererklärung muss innerhalb von 15 Tagen nach Abschluss des Vertrags beim FURS eingereicht und die Steuer innerhalb von 30 Tagen gezahlt werden. FURS bestätigt die Zahlung der Steuer bzw. die Steuerbefreiung mit einem Stempel auf dem Vertrag. Das Formular für die Steuererklärung auf Immobilientransaktionen finden Sie auf der Website der Finanzverwaltung:
https://euprava.gov.si/.download/edemokracija/datotekaVsebina/131064?dis...
Konsultieren Sie vor Abschluss des Vertrags einen Steuerexperten zu steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie. Sie können einen Rechtsanwalt bevollmächtigen, die Steuererklärung einzureichen und Sie im Steuerverfahren zu vertreten.
6. Notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers
Nach Bestätigung der Steuerzahlung folgt die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers auf dem Vertrag bzw. der Grundbucheintragungsermächtigung. In bestimmten Fällen (z.B., wenn es um den Abschluss eines Kaufvertrages zwischen Ehepartnern oder Lebenspartnern im Rahmen der Regelung des Eigentumsverhältnisses geht) muss der Vertrag in Form einer notariellen Urkunde erstellt werden. Die korrekte Form ist in diesem Fall eine Voraussetzung für die Gültigkeit des Vertrages! Auch in diesem Fall wird Ihnen ein Rechtsanwalt den Vertragsentwurf erstellen und der Notar wird die Urkunde in Form einer notariellen Urkunde bestätigen.
Erst die beglaubigte Unterschrift des Verkäufers auf der Grundbucheintragungsermächtigung ermöglicht den Eintrag bzw. die Eintragung des Eigentumsrechts auf den Käufer im Grundbuch.
Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht zur Vertretung beim Abschluss des Kaufvertrages, bei der Beglaubigung der Unterschrift oder bei der Erstellung des Vertragsentwurfs.
7. Eintragung ins Grundbuch
Der Verkäufer muss dem Käufer eine Grundbucheintragungsermächtigung ausstellen, da ohne diese die Erwerbung des Eigentumsrechts nicht möglich ist. Das Eintragungsverfahren beginnt auf Antrag, d.h. die Parteien müssen selbst für die Übertragung des Eigentums sorgen.
Daher sollte der Kaufvertrag bereits eine Bestimmung enthalten, nach der sowohl Käufer als auch Verkäufer die grundbuchrechtliche Durchführung des Verkaufs beantragen können. Auf diese Weise kann der Verkäufer einer Situation entgehen, in der der Käufer sich für längere Zeit oder überhaupt nicht als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen möchte (z.B. um sein Eigentum aus verschiedenen Gründen nicht offensichtlich zu machen) und der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer der verkauften Immobilie eingetragen bleibt. Der Grundbuchstand würde in diesem Fall nicht der tatsächlichen Situation entsprechen, was zu unnötigen rechtlichen Komplikationen führen kann.
Über die Eintragung des Eigentumsrechts nach dem Kaufvertrag ins Grundbuch entscheidet das Grundbuchgericht durch Beschluss. Den Stand des Eigentums und des Grundbuchverfahrens können Sie auf der Website e-Justice überprüfen: https://www.sodisce.si/javne_knjige/zemljiska_knjiga/
Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt zur Vertretung im Verfahren zur Eintragung des Rechts ins Grundbuch und sorgen Sie nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags so schnell wie möglich für die Grundbucheintragung.