Das Vorkaufsrecht beim Verkauf von Immobilien: Bedeutung, Regeln und Berechtigte

Das Vorkaufsrecht des Eigentümers (Verkäufers) verpflichtet ihn, den Vorkaufsberechtigten über den geplanten Verkauf der Sache an eine bestimmte Person und die Bedingungen dieses Verkaufs zu informieren und ihm anzubieten, die Sache unter denselben Bedingungen zu kaufen. Es kann gesetzlich oder vertraglich festgelegt werden.

Die Regeln über das vertragliche Vorkaufsrecht gelten auch sinngemäß für das gesetzliche Vorkaufsrecht, sofern das Gesetz für den jeweiligen Fall nichts anderes bestimmt.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht haben unter bestimmten Bedingungen, z.B.:

• Miteigentümer und Wohnungseigentümer gemäß den Bestimmungen des Sachenrechtsgesetzes,
• Miteigentümer, benachbarter Bauer, Pächter, anderer Bauer, landwirtschaftliche Organisation, Land- und Forstfonds oder der Staat in dieser Reihenfolge bei landwirtschaftlichen Grundstücken gemäß den Bestimmungen des Landwirtschaftsgrundstückgesetzes,
• und andere.

 

Ausübung des Vorkaufsrechts beim Verkauf von Immobilien: Fristen, Pflichten und Sonderfälle

Grundsätzlich muss der Vorkaufsberechtigte innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung des Eigentümers über den geplanten Verkauf dem Verkäufer auf verlässliche Weise seine Entscheidung mitteilen, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Gleichzeitig mit der Erklärung, dass er die Sache kauft, muss er den Kaufpreis zahlen, der in der Benachrichtigung des Eigentümers über den geplanten Verkauf festgelegt wurde, oder ihn bei Gericht hinterlegen. Wenn der Eigentümer in den Verkaufsbedingungen eine bestimmte Frist für die Zahlung des Kaufpreises festgelegt hat, kann der Vorkaufsberechtigte diese Frist nur nutzen, wenn er ausreichende Sicherheiten stellt.

Besondere Verfahren und Fristen für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind in den jeweiligen Gesetzen festgelegt: spezielle Vorschriften, z.B. beim Verkauf im Insolvenzverfahren, im Vollstreckungsverfahren, beim Verkauf vermieteter Wohnungen.

Ungültigkeit von Verkaufsverträgen wegen Verletzung des Vorkaufsrechts: Verfahren und Folgen

Verkaufsverträge, bei denen das Vorkaufsrecht des Vorkaufsberechtigten verletzt wurde, sind ungültig. Sie sind in der Regel anfechtbar, es ist jedoch möglich, dass das spezielle Gesetz als Folge der Verletzung des Vorkaufsrechts die Nichtigkeit des Verkaufsvertrags vorsieht.

Die Ungültigkeit wird durch Klage in einem Zivilverfahren mit dem Antrag auf Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des Verkaufsvertrags geltend gemacht.

Das Vorkaufsrecht beim Verkauf einer Immobilie: Bedingungen, Fristen und rechtliche Folgen

Aus der allgemeinen Bestimmung des Obligationengesetzbuchs ergibt sich, dass wenn der Verkäufer die Sache verkauft und das Eigentum an einen Dritten überträgt, ohne den Vorkaufsberechtigten darüber zu informieren, und wenn der Dritte von dem Vorkaufsrecht des Berechtigten wusste oder es ihm nicht unbekannt bleiben konnte, der Berechtigte innerhalb von sechs Monaten, gerechnet ab dem Tag, an dem er von dem Verkaufsvertrag erfuhr, verlangen kann, dass der Vertrag aufgehoben wird und die Sache unter denselben Bedingungen an ihn verkauft wird.

Wenn der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten über die Verkaufsbedingungen an den Dritten falsch informiert hat und der Dritte davon wusste oder es ihm nicht unbekannt bleiben konnte, beginnt diese sechsmonatige Frist ab dem Tag, an dem der Vorkaufsberechtigte von den tatsächlichen Vertragsbedingungen erfuhr.

Das Recht erlischt in jedem Fall nach fünf Jahren ab dem Übergang des Eigentums der Sache auf den Dritten.

Auch die Dauer des Vorkaufsrechts kann begrenzt sein. Das Obligationengesetz legt die allgemeine Regel fest, dass das vertragliche Vorkaufsrecht mit Ablauf der in dem Vertrag festgelegten Frist endet. Wenn keine Dauer festgelegt ist, erlischt das Vorkaufsrecht fünf Jahre nach Abschluss des Vertrags. Die Dauer des gesetzlichen Vorkaufsrechts ist nicht begrenzt.

Da beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie auf mögliche Vorkaufsrechte geachtet werden muss, deren Verletzung zur Ungültigkeit des Vertrags führt (Anfechtbarkeit oder sogar Nichtigkeit), empfehle ich Ihnen, mithilfe eines Rechtsanwalts zu klären, ob auf der Immobilie, die Sie verkaufen oder kaufen möchten, ein Vorkaufsrecht besteht, und den Vertrag unter Berücksichtigung der Rechte des Vorkaufsberechtigten abzuschließen.