Kadar proda nepremičnino fizična oseba, ki je to nepremičnino pridobila po 01. 01. 2002, je zavezana tudi k ugotavljanju dobička iz kapitala po določbah Zakona o dohodnini.

Tako lahko poleg davka na promet nepremičnin plača tudi dohodnino od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremične.

Odsvojitev nepremičnine se obdavči, ne glede na to, ali je bila nepremičnina odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju. Za odsvojitev kapitala se šteje vsaka odsvojitev (zlasti prodaja kapitala, dajanje kapitala v dar, zamenjava kapitala).

Dobiček iz kapitala se ugotavlja, kadar je prodajalec ali darovalec nepremičnine fizična oseba.

Kdaj je odsvojitev nepremičnine obdavčljiva?

Obdavčljiva odsvojitev je vsaka odsvojitev nepremičnine: prodaja, podaritev, zamenjava in dokapitalizacija družbe s stvarnim vložkom.

Izjeme predstavlja:

• prenos od preminule osebe na dediča po predpisih o dedovanju, kadar se uveljavljajo pravice zaradi smrti fizične osebe,
• odsvojitev po pogodbi o dosmrtnem preživljanju in pogodbi o preužitku,
• odsvojitev po darilni pogodbi za primer smrti,
• prenosi iz naslova razlastitev,
• prenos posojilojemalcu ali zastavnemu upniku in
• prenos v postopkih prisilne poravnave.

 

Dohodnine je oproščena tudi odsvojitev stanovanjske nepremičnine, v kateri je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in jo je imel v lasti, ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. 

Oprostitve ni mogoče uveljavljati, če je bila nepremičnina oddana v najem ali bila uporabljena za opravljanje dejavnosti.

Davčna osnova pri davku na dobiček iz kapitala

Pomembna je razlika med vrednostjo kapitala (nepremičnine) ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala (nepremičnine) ob pridobitvi.

Vrednost kapitala ob pridobitvi predstavlja nabavno vrednost nepremičnine in vse stroške, kot so investicije, vzdrževanje in stroški cenitve ob pridobitvi nepremičnine (do 188,00 EUR). Upoštevajo se tudi davki, ki jih je zavezanec plačal ob pridobitvi nepremičnine (tj. davek na promet nepremičnin in davek na dediščine ter darila).

Za čas pridobitve se šteje datum sklenitve pogodbe ali drugega pravnega posla oziroma datum pravnomočnosti sodne odločbe (npr. datum pravnomočnosti sklepa o dedovanju).

Za vrednost kapitala ob odsvojitvi se šteje prodajna vrednost, ki se zmanjša za davek, ki ga je plačal zavezanec ob odsvojitvi in stroške morebitne cenitve do 188,00 EUR.

Kadar je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi pozitivna, se končna davčna osnova ugotovi kot razlika, zmanjšana za normirane stroške, povezane s pridobitvijo in odsvojitvijo kapitala. Normirani stroški se priznajo v višini, ki se določi kot seštevek 1 % od nabavne vrednosti nepremičnine in 1 % od vrednosti nepremičnine ob odsvojitvi.

Normirani stroški se ne priznavajo takrat, ko je pri odsvojitvi realizirana izguba. S priznavanjem normiranih stroškov za namene obdavčitve dobička iz kapitala z dohodnino ni mogoče realizirati izgube, ki bi se lahko poračunavala s pozitivno davčno osnovo (dobički) iz odsvojitve drugega kapitala.

Kakšna je stopnja davka?

Stopnja davka je odvisna od časa imetništva nepremičnine v lasti. 

Splošna davčna stopnja znaša 25 %. Na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine se stopnja davka zmanjšuje. Po petih letih imetništva nepremičnine davčna stopnja znaša 20 %, po desetih letih se zmanjša na 15 %. Če so zavezanci lastniki nepremičnine več kot 15 let (prej 20 let), znaša davčna stopnja 0 %.

Zakon dopušča tudi odlog ugotavljanja davčne obveznosti. To je možno v primeru, ko zavezanec nepremičnino podari zakoncu ali otroku in kadar gre za neodplačno izročitev po izročilni pogodbi. V tem primeru se ugotavljanje davčne obveznosti odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjene nepremičnine, ki jo opravi zakonec ali otrok. Za vrednost in datum pridobitve se v tem primeru šteje datum in vrednost nepremičnine v času, ko jo je pridobil darovalec.

Ali je cenitev obvezna?

Cenitev ni obvezna, je pa v določenih primerih priporočljiva, ker na ta način zavezanec lažje dokazuje tržno vrednost ob pridobitvi ali odtujitvi (v kolikor gre npr. za dedovanje, zamenjavo ali podaritev). Pri prodaji podedovane nepremičnine v okviru prvega dednega reda, se v praksi večkrat zgodi, da morajo zavezanci z cenitvijo dokazati tržno vrednost nepremičnine ob pridobitvi, ker v sklepu o dedovanju vrednost nepremičnine ni opredeljena in je navedena zgolj vrednost celotnega podedovanega premoženja.

Davčni zavezanec

Davčni zavezanci (fizične osebe, ki odsvojijo nepremičnino) morajo napoved oddati v 15. dneh od odsvojitvi nepremičnine, ne glede na to, ali je bila nepremičnina odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju. Napovedi ni treba oddati, če je bila nepremičnina odsvojena po petnajstih letih imetništva. Za pravno svetovanje in zastopanje v davčnem postopku lahko pooblastite odvetnika za nepremičnine. 

Za obdavčljivo odsvojitev nepremičnine velja vsaka odsvojitev nepremičnine, zlasti prodaja nepremičnine, dajanje nepremičnine v dar ali zamenjava nepremičnine.

Davčni zavezanci rezidenti Slovenije morajo oddati napoved ob odsvojitvi nepremičnine, ki leži na območju Republike Slovenije ali ob odsvojitvi nepremičnine, ki se nahaja v tujini. 

Nerezidenti Slovenije morajo oddati napoved ob odsvojitvi nepremičnine, ki leži na območju Slovenije.

Napoved za odmero dohodnine

Za davčnega zavezanca lahko napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala po pooblastilu odvetnik. Napoved je potrebno vložiti v roku 15. dni od odsvojitve nepremičnine, na predpisanem obrazcu, ki ga najdete na spletni strani finančne uprave: https://edavki.durs.si/EdavkiPortal/openportal/CommonPages/Opdynp/PageD....

Prepozna vložitev napovedi predstavlja prekršek za katerega je predpisana globa. Ob samoprijavi zavezanec ni odgovoren za prekršek, izpolniti pa mora davčno obveznost, skupaj z obrestmi.

Za posvet in sestanek v zvezi z zastopanjem v davčnem postopku pokličite odvetnika Jurija Kutnjaka v času delovnih ur na tel. številko 00 386/2/25-23-780 ali pišite na e-mail na info@odvetnik-kutnjak.si.