Prodaja nepremičnine predstavlja odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini in s tem podlago za odmero davka na promet nepremičnin po določilih Zakona o davku na promet nepremičnin.

Za prenos nepremičnin se šteje tudi zamenjava ene nepremičnine za drugo (menjalna pogodba), pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, priznanja lastninske pravice v posledici gradnje čez mejo ali povečanja vrednosti nepremičnine, prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine (od dela, ki ga je posamezni solastnik dobil plačanega, npr. pri dednem dogovoru o razdelitvi in razdružitvi zapuščine) itd. 

Zavezanec za plačilo davka

Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. V postopku ima položaj stranke tudi kupec, kadar je pogodbi prevzel obveznost plačila davka, vendar zavezanec za plačilo davka ostane prodajalec!

Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15. dneh po sklenitvi pogodbe pri davčnem organu, na območju katerega leži nepremičnina. 

Napovedi je potrebno priložiti prodajno pogodbo in če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, tudi dokazilo o načinu pridobitve te nepremičnine (verigo prodajnih pogodb).

Davčna osnova in davčna stopnja

Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine, tj. vse, kar predstavlja plačilo, ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljeni promet nepremičnine. Če prodajna cena ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, je davčna osnova vrednost nepremičnine, ki jo ugotovi finančni urad v postopku odmere davka.

Če se zavezanec z višino tako ugotovljene davčne osnove ne strinja, ima pravico zahtevati, da se kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec.

Davčna stopnja znaša 2 % od davčne osnove (če pri prodaji ni bil obračunan ali plačan DDV).

Davčne oprostitve

Davek na promet nepremičnin se po zakonu ne plačuje od prenosa nepremičnin: 

• pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oz. zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze, 
• pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine, 
• pri prenosu nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe,
• pri razdelitvi premoženja (nepremičnin) med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe, 
• pri razlastitvah idr.

 

Rok za plačilo davka in potrdilo o plačilu davka

Finančni organ odmeri davek z odločbo. Zavezanec mora odmerjeni davek plačati v 30. dneh od vročitve odločbe. Tudi za vložitev napovedi za odmero davka in zastopanje v davčnem postopku odmere davka lahko pooblastite odvetnika.

Po plačilu davka, davčni organ na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin, ni mogoče notarsko overiti podpisov na pogodbi in izpeljati postopka vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi.

Če se pogodba razdre, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, ima plačnik davka pravico zahtevati, da se mu plačani davek vrne.

Za posvet in sestanek v zvezi z zastopanjem v davčnem postopku pokličite odvetnika Jurija Kutnjaka v času delovnih ur na tel. številko 00 386/2/25-23-780 ali pišite na e-mail na info@odvetnik-kutnjak.si.