Vknjižba v zemljiško knjigo: ključni koraki in zakonske zahteve pri prenosu lastništva nepremičnin

Po Zakonu o zemljiški knjigi se v zemljiško knjigo vpisujejo stvarne pravice (in nekatere obligacijske pravice), ki se pridobijo na podlagi pravnega posla šele z vpisom (vknjižbo) v zemljiško knjigo. To izredno pomembno načelo je potrebno upoštevati pri sklenitvi npr. prodajne pogodbe za stanovanje ali enostanovanjsko hišo. 

Ker sama prodajna pogodba ta stanovanje ne zadošča za pridobitev lastninske pravice, je potrebna še vknjižba kupca v zemljiško knjigo. Vpis oz. vknjižbo opravi sodišče v zemljiškoknjižnem postopku na podlagi zemljiškoknjižnega predloga upravičene osebe, npr. kupca pri prodajni pogodbi za stanovanje. Ob vložitvi predloga za vknjižbo v zemljiško knjigo je potrebno plačati sodno takso. 

Predlogu mora biti priložena prodajne pogodba z zemljiškoknjižnim dovolilom oz. intabulacijsko klavzulo, tj. izrecna in nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis te osebe na dovolilu mora biti notarsko overjen, kar je možno opraviti šele po potrdilu finančne uprave na prodajni pogodbi, da so plačane vse davčne obveznosti ali potrdila, da je posel oproščen plačila davka. 

Dovolilo je lahko vsebovano že v sami pogodbi, lahko pa predstavlja samostojno listino, ki jo npr. prodajalec izroči kupcu po izpolnitvi pogojev iz prodajne pogodbe (npr. po plačilu celotne kupnine).

Nasvet: Za vpis in izbris pravic iz zemljiške knjige kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in ga pooblastite za zastopanje v zemljiškoknjižnem postopku.

Učinki vknjižbe v zemljiško knjigo: stvarne in obligacijske pravice ter ključna načela vpisov v zemljiško knjigo

V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice na nepremičninah: lastninska pravica, hipoteka, skupna hipoteka, maksimalna hipoteka, zemljiški dolg, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica.

Vpisujejo se tudi obligacijske pravice na nepremičninah (pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, zakupna in najemna pravica, predkupna oz. odkupna pravica idr.).

V zemljiško knjigo se vpisujejo tudi pravna dejstva glede nepremičnine oz. imetnika pravic na nepremičnini (npr. zaznamba spora, zaznamba stečaja, zaznamba izvršbe, hipotekarne tožbe itd.)

Poleg že omenjenega načela oblikovalnega učinka vpisa, sta izrednega pomena še načeli publicitetnega učinka vpisov in načelo zaupanja v zemljiško knjigo. 

Po načelu publicitetnega učinka vpisov šteje, da je vpisana pravica (pravno dejstvo) vsakomur znana in se nihče ne more sklicevati, da mu ta pravica oziroma to pravno dejstvo od takrat dalje ni bilo znano. V primeru, če pravica v zemljiški knjigi ni vpisana, se šteje, da tretji za to pravico oz. pravno dejstvo ni vedel, če se ne dokaže drugače.

Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Kdor izpolni pogoje za vpis pravice oz. pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve (načelo zaupanja v zemljiško knjigo).

Načela zemljiškoknjižnega prava so namenjana pravni varnosti imetnikov pravic in varnosti pravnega prometa s temi pravicami, zato, v kolikor zemljiškoknjižnega stanja oz. vpisa nimate urejenega, predlagam, da to čim prej storite. Ob neurejenem stanju ali vpisu, boste, v skladu z zemljiškoknjižnim pravom, sami nosili škodljive posledice. Kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in svetoval vam bo najprimernejšo rešitev za vas primer.