Predkupna pravica pri prodaji nepremičnin: Pomen, pravila in upravičenci

Predkupna pravica lastnika stvari (prodajalca) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje, ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. Lahko jo določena na podlagi zakon ali pogodbe. 

Pravila o pogodbeni predkupni pravici se smiselno uporabljajo tudi za zakonsko predkupno pravico, če za posamezen primer zakon ne določa drugače.

Zakonsko predkupno pravico imajo pod določenimi pogoji, npr.:

• solastnik in etažni lastniki po določilih Stvarnopravnega zakonika,
• solastnik, kmet mejaš, zakupnik, drug kmet, kmetijska organizacija, Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov oz. država po vrstnem redu pri kmetijskih zemljiščih po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih,
• in drugo.

 

Uveljavitev predkupne pravice pri prodaji nepremičnin: roki, obveznosti in posebni primeri

Na splošno velja, da mora predkupni upravičenec v roku 30. dneh po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji na zanesljiv način obvestiti prodajalca o svoji odločitvi, da bo izkoristil svojo predkupno pravico. Hkrati z izjavo, da kupuje stvar, mora plačati kupnino, določeno v lastnikovem obvestilu o nameravani prodaji, ali jo položiti pri sodišču. Če je lastnik v pogojih za prodajo navedel določen rok za plačilo kupnine, lahko predkupni upravičenec izkoristi ta rok le, če da zadostno zavarovanje.

Posebni načini in roki uveljavitve predkupne pravice so določeni s področnimi zakoni: specialni predpisi, npr. pri prodaji v insolvenčnem postopku, v izvršilnem postopku, pri prodaji oddanega stanovanja. 

Neveljavnost prodajnih pogodb zaradi kršitve predkupne pravice: postopek in posledice

Prodajne pogodbe, pri katerih je bila kršena predkupna pravica predkupnega upravičenca, so neveljavne. Praviloma so izpodbojne, možno pa je, da področni zakon, kot posledico kršitve predkupne pravice, določa ničnost prodajne pogodbe.

Neveljavnost se uveljavlja s tožbo v pravdnem postopku z zahtevkom za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe. 

Predkupna pravica pri prodaji nepremičnine: pogoji, roki in pravne posledice

Iz splošnega določila Obligacijskega zakonika izhaja, da če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu. 

Če je prodajalec napačno obvestil predkupnega upravičenca o pogojih za prodajo tretjemu in je bilo tretjemu to znano ali mu ni moglo ostati neznano, začne teči ta šestmesečni rok od dne, ko je predkupni upravičenec izvedel za prave pogodbene pogoje. 

Upravičenje preneha v vsakem primeru po petih letih od prenosa lastnine stvari na tretjega.

Tudi samo trajanje predkupne pravice je lahko omejeno. Obligacijski zakonik določa splošno pravilo, da pogodbena predkupna pravica preneha s potekom časa, ki je določen s pogodbo. Če čas trajanja ni določen, predkupna pravica preneha s potekom petih let od sklenitve pogodbe. Trajanje zakonite predkupne pravice ni omejeno.

Ker je pri prodaji ali nakupu nepremičnine potrebno biti pozoren in upoštevati morebitne predkupne pravice, katerih kršitev ima za posledico neveljavnost pogodbe (izpodbojnost ali celo ničnost), vam predlagam, da s pomočjo odvetnika ugotovite, ali na nepremičnini, ki jo nameravate prodati ali kupiti obstaja predkupna pravica in pogodbo sklenete ob upoštevanju upravičenja predkupnega upravičenca