Kdo je dolžan oddati napoved za odmero davka na promet nepremičnin?

Zavezanec za davek na promet nepremičnin je prodajalec nepremičnine, ki je dolžan oddati napoved za odmero davka na promet nepremičnin. 

Če sta se prodajalec in kupec v prodajni pogodbi za nepremičnino dogovorila, da davek na promet nepremičnin plača kupec, je napoved za odmero davka na promet nepremičnin dolžan oddati kupec, vendar prodajalec ostane zavezanec za plačilo davka in napram državi odgovoren za plačilo. V tem primeru imata položaj stranke v postopku kupec in prodajalec.

Pri prodaji idealnih deležev nepremičnine je zavezanec za plačilo davka vsak prodajalec posebej za svoj solastniški delež.

Obrazec za napoved za odmero davka na promet nepremičnin, skupaj za navodili najdete na spletni strani finančne uprave
 https://edavki.durs.si/EdavkiPortal/openportal/CommonPages/Opdynp/PageD....

Kdo je zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin pri prisostvovanju lastniske pravice na nepremičnini?

Pri pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini na podlagi priposestvovanja, je zavezanec priposestvovalec, torej pridobitelj in ne odsvojitelj, kot pri prodaji.

Pri zamenjavi nepremičnine, tj. pri menjalni pogodbi, je zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji, saj gre iz davčnopravnega vidika za dve prodaji.

Ali ima nevložitev napovedi za odmero davka na promet nepremičnin kake posledice?

Zavezanec mora vložiti napoved v 15. dneh po nastanku davčne obveznosti pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži. Davčna obveznost nastane s sklenitvijo pogodbe, ki je podlaga za prenos nepremičnine ali s pravnomočnostjo sodne odločbe.

Opustitev dolžnosti pravočasne prijave je davčnopravni prekršek za katerega je predpisana globa, vendar se ji zavezanec lahko ogne in ni odgovoren za prekršek, če se samoprijavi in hkrati plača davek z zamudnimi obrestmi. 

V kakšnem roku moram oddati napoved za odmero davka na promet nepremičnin?

Zavezanec mora vložiti napoved v 15. dneh po nastanku davčne obveznosti.

Davčna obveznost nastane takrat, ko je sklenjena prodajna pogodba za nepremičnino, ali s pravnomočnostjo sodne odločbe (npr. pri sodbe priposestvovanju).

Če je za prenos nepremičnine potrebno dovoljenje državnega organa ali drug pravni akt (npr. odobritev pravnega posla s strani upravne enote pri prodaji kmetijskega zemljišča), nastane davčna obveznost takrat, ko je davčnemu zavezancu vročeno dovoljenje oz. ko postane pravni akt pravnomočen, čeprav je bila pogodba sklenjena prej.

Katere listine je potrebno priložiti k napovedi za odmero davka na promet nepremičnin?

Davčni zavezanec mora k vlogi za napoved davka na predpisanem obrazcu, priložiti listine, ki so podlaga za prenos lastninske pravice na nepremičnini, in sicer en izvod originalne prodajne pogodbe in kopijo pogodbe.

Na originalni pogodbi, ki jo finančni organ vrne stranki, odtisne žig s katerim potrdi plačilo davka, kopijo pa obdrži.

Na katerem finančnem uradu moram oddati napoved za odmero davka na promet nepremičnin?

Napoved z odmero davka na promet nepremičnin je potrebno vložiti pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži. 

Ali finančni organ upošteva pogodbeno vrednot nepremičnine, kot davčno osnovo?

Osnova za odmero davka je prodajna cena nepremičnine. Prodajna cena nepremičnine je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih nekdanjega lastnika in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine.

Če prodajna cena ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu, je davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. Dokler postopek odmere ni dokončno zaključen (odmerna odločba dokončna), ima davčni zavezanec pravico zahtevati, da se kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine, pri čemer je dolžan sam plačati stroške cenitve nepremičnine. 

To pomeni, da bo davčni organ v postopku odmere davka na promet nepremičnin po uradni dolžnosti ugotavljal, ali pogodbena vrednost nepremičnine ustreza tržni vrednosti. Če bo ugotovil, da ne ustreza, bo po uradni dolžnosti ugotovil tržno vrednost in slednjo uporabil, kot davčno osnovo. 

Pri tem je potrebno upoštevati še odločbo Ustavnega sodišča RS št. U-I-168/15-9, z dne 23. 03. 2016, po kateri se posplošena tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin (GURS), kot davčna osnova ne upošteva več.

Ali je možno vračilo davka v primeru razveze ali razveljavitve prodajne pogodbe za nepremičnino?

Če pogodbeni stranki prodajno pogodbo za nepremični razvežeta sporazumno ali se ta razveže zaradi odstopa od pogodbe ene stranke, ter pri razveljavitvi pogodbe s sodno odločbo, preden je opravljen prenos lastninske pravice na kupca, ima davčni zavezanec pravico zahtevati, da se odločba o odmeri davka na promet nepremičnin odpravi in da mu država vrne plačani davek. 

Pri tem davčnemu zavezancu oz. plačniku davka pripada le plačan glavnični znesek davka, ne pa tudi obresti. 

Odmera davka na promet nepremičnin pri prodaji na javni dražbi?

Tudi pri prodaji nepremičnine na javni dražbi nastane davčna obveznost plačila davka na promet nepremičnin.

Kadar npr. sodišče v izvršilnem postopku proda dolžnikovo nepremičnino na javni dražbi, napovedi za odmero davka ni dolžan vložiti dolžnik oz. lastnik, temveč davčni organ po obvestilu sodišča o prodaji (sklep o domiku) po uradni dolžnosti sam začne postopek odmere davka na promet nepremičnin. 

Kako je obdavčen prenos lastninske pravice na nepremičnini ob delitvi nepremičnine v solastnini, npr. pri razdelitvi solastnega premoženja zakoncev po razvezi zakonske zveze? 

Obdavčitev je odvisna od tega, ali solastnika nepremičnin razdružita oz. razdelita fizično ali civilno.

Pri fizični delitvi, npr.:

• pri parcelaciji, pri kateri iz ene nastaneta dve novi nepremičnini, ki sta sorazmerni velikosti solastniških deležev lastnikov ali 
• razdelitvi večih nepremičnin v solastnini tako, da vsak solastnik dobi posamezno nepremičnino, ki vrednostno ustreza solastniškemu deležu, 

 

je takšna delitev neobdavčena, ker gre za delitev v naravi v skladu s solastniškimi deleži. 

Če si solastnika razdelita solastnino tako, da eden obdrži celotno nepremičnino, drugega solastnika pa izplača v denarju, nastane obdavčljiv dogodek z davkom na promet nepremičnin. Po Zakonu o davku na promet nepremičnin se davek na promet nepremičnin plačuje tudi od odplačnega prenosa lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega. 

Enako velja tudi v primeru, ko si solastnika razdelita več nepremičnin v solastnini na način, da eden dobi več nepremičnin, kot mu pripada glede na njegov solastniški delež ter drugemu izplača razliko.

Če solastnika nepremičnino prodata tretji osebi, je vsak od njiju zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin za prodani solastniški del 

Kako je v primeru, če solastnik pri fizični delitvi nepremičnine prejme več, kot mu pripada po solastniškem deležu in tega »presežka« ne izplača drugemu solastniku?

Če solastnik pri fizični delitvi drugemu solastniku ne izplača razlike oz. presežka vrednosti in ga torej dobi brezplačno, gre za darilo. 

Če solastnik (fizična oseba ali pravna oseba zasebnega prava) prejme brezplačno del, ki presega njegov solastniški delež, nastane zanj obveznost plačila davka na darilo po Zakonu o davku na dediščine in darila. 

Pri tem velja izjema. Solastnik, ki prejme presežek in je z drugim solastnikom v sorodstvenem razmerju prvega dednega reda, je oproščen plačila davka na darilo (sin od očeta, ali med zakoncema).

Nastanek davčne obveznosti za plačilo davka iz dobička iz kapitala pri delitvi solastnine?

V obeh zgoraj opisanih primerih, kjer pride do presežkov, bi bili pri fizičnih osebah kot davčnih zavezancih, podani tudi pogoji za ugotavljanje dobička iz kapitala.

To velja, po stališču finančne uprave RS, tako pri odsvojitvi deleža s prodajo, kot pri neodplačni odsvojitvi, to je darilu!

 

Za posvet in sestanek v zvezi z zastopanjem v davčnem postopku pokličite odvetnika Jurija Kutnjaka v času delovnih ur na tel. številko 00 386/2/25-23-780 ali pišite na e-mail na info@odvetnik-kutnjak.si.

 

Pravno obvestilo:

Vsebina prispevkov je zasnovana in namenjena za kritični razmislek in ne predstavlja pravnega mnenja, pravnega nasveta ali priporočila odvetnika Jurija Kutnjak ali njegove odvetniške pisarne.

Odgovori na vprašanja, ter druga vsebina te strani, so zaradi večje razumljivosti poenostavljeni in lahko kljub prizadevanju vsebujejo napake, zato odvetnik ne jamči za njihovo pravilnost ali popolnost. Služijo naj le kot izhodišče za natančnejše preučevanje določene problematike.

Prispevki ne nadomeščajo konkretnega pravnega nasveta in ne predstavljajo pravne podlage za mandatno razmerje. Pred sprejetjem vsake odločitev in pred vsakim dejanjem, se vedno posvetujte z odvetnikom ali drugim pravnim strokovnjakom. 

Odvetnik Jurij Kutnjak ne prevzema odgovornosti za odločitve ali pravne posledice ravnanj opravljenih na podlagi prispevkov na tej strani. Odškodninska in vsaka druga odgovornost odvetnika Jurija Kutnjak ali njegove odvetniške pisarne je izključena.

 

Opomba:

Izrazi, ki so v besedilu uporabljeni v moškem spolu, so uporabljeni nevtralno ter se nanašajo na osebe vseh spolov.

Izvirna vsebina spletnih strani je pripravljena v slovenskem jeziku. Vsebina spletnih strani v angleškem in nemškem jeziku je pripravljena v prevodu iz slovenskega besedila, ne predstavlja overjenega prevoda, ter služi le za primerjalno proučevanje določene pravne problematike.