Sklenitev najemne (zakupne) pogodbe: Pravne zahteve, obveznosti in posebnosti

Z najemno (zakupno) pogodbo se najemodajalec (zakupodajalec) zaveže, da bo najemniku (zakupniku) v uporabo prepustil premičnino oz. nepremičnino (stanovanje, hiši, zemljišče), najemnik (zakupnik) pa se zaveže, da bo za to plačeval najemnino (zakupnino). 

Stranki lahko v najemno pogodbo vključita tudi npr. klavzulo o možnosti odkupa predmeta najema, pri čemer se plačana najemnina všteva v kupnino, najemnik pa lahko predmet najema po določenem času odkupi in postane njen lastnik.

Enaka pravila, kot veljajo za najem stanovanja, veljajo tudi za najem enostanovanjske hiše.

Najemna (zakupna) pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, sicer pogodba ni veljavna. Pri prodaji oddane nepremičnine, je potrebno upoštevati morebitno predkupno pravico najemnika ali zakupnika, kar to vpliva ne veljavnost prodajne pogodbe. Vse te in druge okoliščine, ter pogoje je potrebno upoštevati za veljavno sklenitev ali razvezo najemne pogodbe.

Če potrebujete pravno pomoč pri sestavi najemne ali zakupne pogodbe, kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in zastopal vas bo v postopku sklenitve ali prenehanja najemnega (zakupnega) razmerja. 

Najemna pogodba za stanovanje ali enostanovanjsko hišo 

Z najemno pogodbo po Obligacijskem zakoniku in Stanovanjskem zakonu se najemodajalec zaveže, da bo odplačno prepustil stanovanje ali enostanovanjsko hišo v rabo najemniku, ta pa se zaveže, da bo za to plačeval določeno najemnino. Sklenjena je lahko za določen ali nedoločen čas in mora biti sklenjena v pisni obliki. 

Najemnik je dolžan plačevati najemnino, ter stroške rednega vzdrževanja stanovanja ali hiše npr. čiščenja, redna vzdrževalna dela ipd. 

Najemodajalec je zavezan najemniku prepustiti stanovanje v rabo in skrbeti za vzdrževanje stanovanja ali hiše, ki ni posledica redne rabe, npr. popravilo stavbnega pohištva, oken, centralne kurjave ipd.

Le lastnik stanovanja ali hiše je lahko najemodajalec, pri čemer pri spremembi lastništva stanovanja ali hiše (npr. prodaji, darilu) najemno razmerje ne preneha in velja najprej. Novi lastnik vstopi v pravni položaj najemodajalca po obstoječi najemni pogodbi. 

Najemna pogodba mora biti sklenjena pisno, njeno vsebino natančno določa Stanovanjski zakon (najemodajalec in najemnik, predmet in trajanje najema, višina najemnine, varščina, prenehanje in odpoved najema itd.).

Če je stanovanje opremljeno, je v najemni pogodbi priporočljivo opremo popisati in sestaviti zapisnik o prevzemu oz. predaji. 

Če potrebujete pravno pomoč pri sestavi najemne pogodbe za stanovanje ali enostanovanjsko hišo, kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in se prepričajte, zakaj je prava izbira za vaš primer.

Odpoved najemne pogodbe

Najemno razmerje ali pogodba preneha zaradi poteka časa najema, sporazumne razveze pogodbe, odpovedi pogodbe in tudi v primeru prenehanja predmeta najema (npr. v požaru ali potresu). 

Do spremembe Stanovanjskega zakona, z začetkom veljave novele 19. 06. 2021, je veljala ureditev, da se najemna pogodba za stanovanje lahko odpove iz krivdnih razlogov le po sodni poti.

Za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov (samo za primer neplačevanja najemnine in stroškov) ni več potrebna sodna odpoved, ampak se odpoved poda s pisnim dopisom najemniku o odpovedi pogodbe. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe. Če najemnik v določenem roku najemnine še vedno ne plača, mu lahko najemodajalec pogodbo odpove. Pogodba je odpovedana, ko je odpoved vročena najemniku.

Če najemnik stanovanja ne izprazni, lahko lastnik s predlogom za izdajo naloga za izpraznitev od sodišča zahteva, da najemniku naloži izpraznitev. 

Če bo najemnik nalogu sodišča ugovarjal in bo sodišče ugovoru ugodilo, se bo postopek nadaljeval kot redni pravdni postopek s tožbo. To velja tudi v primeru, če je najemna pogodba za stanovanje bila sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

Če najemnik po sklepu ali sodbi stanovanja še ne vedno noče izprazniti in se izseliti, lahko lastnik predlaga prisilno izpraznitev in izročitev v izvršilnem postopku (deložacija). 

Sklenitev najemne pogodbe za stanovanje ali hišo je povezana s številnimi pravnimi vprašanji in riziki, s katerimi morate biti seznanjeni že ob sklenitvi najemne pogodbe zato se sklepanja ne lotite sami, brez ustrezne pravne pomoči odvetnika. Za sestavo najemne pogodbe za stanovanje ali hišo in za zastopanje v postopku izpraznitve oz. deložacije kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in si zagotovite ustrezno pravno pomoč. 

Sodni nalog za izpraznitev stanovanja ali enostanovanjske stavbe

Za uporabo tujega stanovanja ali enostanovanjske hiše je potrebna pravna podlaga, tj. dogovor ali vsaj dovoljenje oz. soglasje lastnika stanovanja, hiše za uporabo. Praviloma bo to pravno podlago predstavljala sklenjena pisna najemna pogodba

V kolikor ta ne obstaja in uporabnik nima dovoljenja lastnika za uporabo, je uporaba nezakonita, lastnik pa ima pravico zahtevati izpraznitev stanovanja ali enostanovanjske hiše v postopku pred sodiščem. Lastnik ima za čas nezakonite uporabe od uporabnika zahtevati nadomestilo za uporabo oz. uporabnino, praviloma v višini tržne najemnine. 

Če uporabnik (npr. bivši najemnik) stanovanja ne izprazni niti po izdaji izvršljive sodne odločbe (naloga ali sodbe) o izpraznitvi, lahko lastnik predlaga, da se izpraznitev opravi v izvršilnem postopku s pomočjo sodnega izvršitelja (ti. deložacija). Uporabnino pa ima pravico uveljaviti s tožbo v pravnem postopku. 

Za zastopanje v postopku v zvezi z prenehanjem najemnega razmerja in izpraznitve stanovanja ali enostanovanjske hiše, ter plačilom uporabnine kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in si zagotovite ustrezno pravno pomoč.

Najemna pogodba za poslovni prostor

Z pričetkom veljave novele Stanovanjskega zakona dne 19. 06. 2021, je prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Ta se sicer še vedno uporablja za najemne pogodbe sklenjene do 19. 06. 2021.

Za najemne pogodbe za poslovne prostore sklenjene po 19. 06. 2021 se uporabljajo samo še določila Obligacijskega zakonika za zakupna (najemna) razmerja, ta pa bistveno drugače urejajo pravni položaj strank, kot so ga urejala prisilna določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, npr. glede:

• minimalnega časa odpovednega roka (npr. 1 leto pri pogodbi sklenjeni za nedoločen čas);
• odpovedi najemne pogodbe po sodni poti;
• možnosti odstopa oz. odpovedi najemne pogodbe;
• spremembe pogodbe za določen čas v pogodbo za nedoločen čas;

 

Za obstoječa najemna razmerja za poslovne prostore torej trenutno veljata torej dva pravna režima:

• za najemne pogodbe sklenjene do vključno 19. 06. 2021 pravni režim po določilih Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (in podredno Obligacijski zakonik); 
• za najemna razmerja oz. pogodbe sklenjene po 19. 06. 2021 pa le splošni pravni režim za zakupne (najemne) pogodbe po določilih Obligacijskega zakonika. 

 

Sklenitev prodajne ali najemne pogodbe za poslovni prostor zaupajte pravnemu strokovnjaku. Izognite se pravnim tveganjem zaradi pomanjkanja ustreznega strokovnega znanja. Kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in se prepričajte, zakaj je prava izbira za vaš primer.