Eintragung ins Grundbuch: Schlüsselschritte und gesetzliche Anforderungen für die Übertragung von Immobilienbesitz

Gemäß dem Grundbuchgesetz werden dingliche Rechte (und einige schuldrechtliche Rechte), die aufgrund einer rechtlichen Transaktion erworben werden, erst durch Eintragung (Registrierung) ins Grundbuch erworben. Dieses äußerst wichtige Prinzip ist zu beachten, wenn beispielsweise ein Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus abgeschlossen wird.

Da der bloße Kaufvertrag für diese Wohnung nicht ausreicht, um das Eigentumsrecht zu erwerben, ist die Registrierung des Käufers im Grundbuch erforderlich. Die Eintragung bzw. Registrierung wird vom Gericht im Grundbuchverfahren auf der Grundlage des Antrags der berechtigten Person, z.B. des Käufers bei einem Kaufvertrag für eine Wohnung, durchgeführt. Bei der Einreichung eines Antrags auf Eintragung ins Grundbuch ist eine Gerichtsgebühr zu entrichten.

Dem Antrag muss ein Kaufvertrag mit einer Grundbuchklausel oder Intabulationsklausel beigefügt sein, d.h. eine ausdrückliche und unbedingte Erklärung derjenigen Person, deren Recht übertragen, geändert, belastet oder beendet wird, dass sie die Eintragung ins Grundbuch zulässt. Die Unterschrift dieser Person auf der Genehmigung muss notariell beglaubigt werden, was erst nach Bestätigung durch die Finanzverwaltung auf dem Kaufvertrag, dass alle Steuerpflichten erfüllt sind oder eine Bescheinigung, dass der Verkauf von der Steuer befreit ist, möglich ist.

Die Genehmigung kann bereits im Vertrag selbst enthalten sein, oder sie kann ein eigenständiges Dokument darstellen, das z.B. der Verkäufer dem Käufer nach Erfüllung der Bedingungen des Kaufvertrags (z.B. nach Zahlung des gesamten Kaufpreises) aushändigt.

Für die Eintragung und Löschung von Rechten aus dem Grundbuch, wenden Sie sich an Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und beauftragen Sie ihn zur Vertretung im Grundbuchverfahren.

Auswirkungen der Eintragung ins Grundbuch: Dingliche und schuldrechtliche Rechte sowie Schlüsselprinzipien der Einträge ins Grundbuch

Ins Grundbuch werden dingliche Rechte an Immobilien eingetragen: Eigentumsrecht, Hypothek, Gemeinschaftshypothek, Maximale Hypothek, Grundschuld, Servitutsrecht, Recht der dinglichen Belastung, Baurecht.

Eingetragen werden auch schuldrechtliche Rechte an Immobilien (Veräußerungs- und Belastungsverbot, Miet- und Pachtrecht, Vorkaufs- bzw. Rückkaufsrecht etc.).

Ins Grundbuch werden auch rechtliche Fakten bezüglich der Immobilie bzw. des Inhabers der Rechte an der Immobilie eingetragen (z.B. Vermerk eines Rechtsstreits, Vermerk eines Konkursverfahrens, Vermerk einer Pfändung, Hypothekenklage etc.).

Neben dem bereits erwähnten Prinzip der formenden Wirkung der Eintragung, sind die Prinzipien der Publizität der Eintragungen und das Prinzip des Vertrauens ins Grundbuch von äußerster Bedeutung.

Nach dem Prinzip der Publizität der Eintragungen gilt, dass das eingetragene Recht (rechtliche Tatsache) jedermann bekannt ist und sich niemand darauf berufen kann, dass ihm dieses Recht bzw. diese rechtliche Tatsache seitdem nicht bekannt war. Im Falle, dass ein Recht im Grundbuch nicht eingetragen ist, gilt, dass Dritte von diesem Recht bzw. dieser rechtlichen Tatsache nichts wussten, es sei denn, es wird etwas anderes nachgewiesen.

Wer in rechtlichen Transaktionen ehrlich handelt und sich auf die im Grundbuch eingetragenen Rechtsdaten verlässt, darf dadurch keine nachteiligen Folgen erleiden. Wer die Bedingungen für die Eintragung eines Rechts oder einer rechtlichen Tatsache ins Grundbuch zu seinen Gunsten erfüllt und diesen Eintrag nicht beantragt, trägt alle nachteiligen Folgen einer solchen Unterlassung (Prinzip des Vertrauens ins Grundbuch).

Die Grundsätze des Grundbuchrechts dienen der Rechtssicherheit der Rechtsinhaber und der Sicherheit des Rechtsverkehrs mit diesen Rechten. Daher, wenn Sie Ihren Grundbuchstand oder Eintrag nicht in Ordnung haben, empfehle ich Ihnen, dies so schnell wie möglich zu tun. Bei einem ungeordneten Stand oder Eintrag werden Sie gemäß dem Grundbuchrecht selbst die nachteiligen Folgen tragen. Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Jurij Kutnjak und er wird Ihnen die beste Lösung für Ihren Fall beraten.